先着式 キャピタル型 早期償還あり

おうちの再生ファンドVIFA26号

隣駅である北千住駅から広がる交通利便性の高さ

都心への優れたアクセス環境と高い交通利便性

本物件の周辺に位置する東武スカイツリーライン「小菅駅」は、都内有数の交通結節点である「北千住駅」までわずか1駅、約2分という優れた交通利便性を有しています。

小菅駅からは、東京メトロ日比谷線への直通運転により、「上野駅」まで約11分、「秋葉原駅」まで約16分と、都心の主要エリアへ乗り換えなしでアクセスすることが可能です。また、「大手町駅」や「東京駅」といった都心の主要ビジネスエリアへも、おおむね30分前後でアクセスできるため、都心部への通勤・通学にも適した交通環境が整っています。

特に注目すべき点は、隣接する北千住駅の交通拠点としての利便性です。北千住駅には、東武スカイツリーラインに加え、東京メトロ日比谷線・千代田線、JR常磐線、つくばエクスプレスなど複数の路線が乗り入れており、都心方面だけでなく、千葉・埼玉・茨城方面への移動にも対応しています。

こうした複数路線へのアクセス環境は、通勤先や通学先の選択肢を広げるだけでなく、日常生活における移動の自由度を高める重要な要素となります。さらに、北千住駅周辺には大型商業施設や飲食店、生活利便施設などが集積しており、交通面だけでなく生活面においても利便性の高いエリアとなっています。

不動産市場において、交通利便性は居住地を選択する際の重要な判断材料の一つです。特に、都心への通勤時間や主要駅へのアクセスの良さは、単身者から共働き世帯、ファミリー層まで幅広い居住者にとって魅力となります。

本物件周辺は、こうした都心へのアクセスの良さと北千住駅の交通ネットワークを享受できる立地であり、住宅用地としての需要を支える交通条件を備えていると考えられます。

本ファンドでは、底地と借地権の権利関係を整理・一体化したうえで、土地としての売却を目指しています。権利関係の一体化によって土地利用や売買の自由度が高まることで、住宅用地としての活用を検討する個人や不動産事業者など、より幅広い購入希望者への訴求が期待されます。

その際、都心への良好なアクセス環境は、購入検討者が土地の利用価値や将来性を判断するうえでの重要な評価要素となります。

このように、本物件周辺の交通利便性は、日常生活における快適性に加え、将来的な土地活用や売却時の訴求力を支える要素の一つであり、本ファンドの出口戦略においても注目すべき立地特性と考えています。

エリアの特徴と住環境

落ち着いた住環境と生活利便性を兼ね備えた住宅エリア

本物件が位置する葛飾区小菅は、戸建住宅や集合住宅が立地する住宅エリアであり、都心へのアクセスの良さと落ち着いた生活環境を兼ね備えた地域です。

周辺には閑静な住宅街が広がっており、都心部の喧騒から離れた、穏やかな住環境が形成されています。都心への通勤利便性を確保しながら、落ち着いた暮らしを求める居住者にとって魅力的な立地です。

日常生活における利便性も、本エリアの大きな特徴の一つです。
小菅駅前にはスーパーマーケット「東武ストア小菅店」が立地しており、深夜0時まで営業しているため、仕事帰りの会社員や帰宅時間が遅くなりがちな方でも、帰宅途中に食料品や日用品を購入することができます。

特に、都心部へ通勤する単身者や共働き世帯にとって、駅前で夜遅くまで買い物ができる環境は、日々の生活を支える重要な要素です。仕事終わりに遠回りすることなく買い物を済ませられる点は、忙しい社会人にとって大きなメリットといえます。

また、周辺には「小菅西公園」や荒川河川敷など、自然やスポーツに親しめる環境も整っています。小菅西公園には遊具やスポーツ施設が設けられており、子どもの遊び場としてだけでなく、幅広い世代が余暇を楽しめる環境となっています。

さらに、周辺には小学校や保育施設なども立地しており、単身者や共働き世帯だけでなく、子育て世帯にとっても生活を検討しやすい環境が形成されています。

このように、小菅1丁目は、都心への良好なアクセスに加え、駅前の買い物環境、落ち着いた住宅街、公園などの生活施設が揃ったエリアです。

こうした住環境は、幅広い居住者層の住宅需要を支える要素となり、将来的な土地活用や売却においても評価されるポイントの一つと考えられます。

本ファンドでは、底地と借地権の権利関係を一体化し、土地としての売却を目指しています。権利関係の整理によって土地利用や売買の自由度を高めるとともに、周辺の生活利便性や住宅地としての魅力を訴求することで、住宅用地としての活用を検討する購入希望者への売却機会の拡大が期待されます。

※償還スケジュールに関して
当社では投資家様への迅速な還元を重視しており、過去の運用実績におきましては、運用終了から平均1〜2週間程度で分配および償還を完了しております。
（償還金マイページ内へ反映され、いつでも払戻申請が可能となります）

なお、契約上の分配期限は「計算期間末日の属する月の2ヶ月後（応当月）の最終営業日」と定めております。
（参照：契約成立前書面「本事業の計算期間中の損益の分配」）

資金使途の内訳

本プロジェクトの資金は、以下の通り充当されます。
・プロジェクト取得・組成費用：80％
　対象物件の取得原価（仕入代金）に充当されます。
　※優先出資者様からの出資分
・ファンド運営・安全性担保費用：20%
　運用期間中の諸経費および、万が一の価格下落時に投資家様の元本を守るための「劣後出資枠」として充当されます。
　※当社（営業者）からの出資分

底地・借地物件とは？

不動産価値を左右する権利関係の違い

一般的な不動産取引では、土地と建物を同一の所有者が保有しているケースが大半です。

例えば、Aさんが土地と建物の両方を所有している場合、所有者の判断のみで売却・建替え・活用方法の変更などを自由に決定できます。このように権利関係が一体化した不動産は、利用や処分の自由度が高く、市場においても最も評価されやすい形態となります。

底地・借地における権利分離

一方で、底地・借地では、本来一体で評価される土地の権利が「利用する権利」と「所有する権利」に分離しています。

Bさん（借地権者）
土地の所有権は持たないものの、その土地を使用し、建物を所有・利用する権利（借地権）を保有しています。

Cさん（底地権者）
土地そのものの所有権（底地）を保有していますが、土地の利用権はBさんに設定されているため、自ら自由に利用することはできません。

つまり、借地・底地とは「土地を実際に利用する者」と「土地の所有者」が異なる状態であり、権利が分散した不動産構造となっています。

権利分離による市場価値の低下

この権利分離は、双方の当事者だけでなく、不動産市場全体における評価にも影響を及ぼします。

底地権者側の課題
土地を所有しているにもかかわらず、自由な利用や開発が制限されます。また、売却する場合も「借地権が設定された土地」として評価されるため、購入検討者が限定され、流動性が低下します。

借地権者側の課題
建物を所有していても土地所有権を持たないため、建替えや売却など重要な意思決定において地主の承諾が必要となり、資産活用の自由度が制限されます。

第三者・市場から見た課題
権利関係が複雑であること、利用や処分に制約があることから、一般的な所有権不動産と比較して投資対象として敬遠されやすくなります。

その結果、底地・借地が関係する不動産は、本来持つ土地・建物の価値に対して市場評価が低くなりやすく、価格と実質価値の間に乖離が生じます。

この価値の歪みこそが、権利を整理・一体化することで新たな価値を創出できる投資機会となります。

買取から売却までの流れ

権利統合による価値向上を前提とした出口戦略

本ファンドでは、まず市場で過小評価されている底地を取得し、その後、借地権者との協議・交渉を通じて、底地権と借地権の一体化を目指します。

権利が分離した状態では、不動産としての流動性や市場評価が限定されますが、所有権を一体化することで、利用・処分の自由度が高まり、より幅広い投資家・事業者から評価される資産へ転換することが可能となります。

### 価値最大化後の売却戦略

売却時には、所有権を統合した状態での市場売却を基本とします。

物件特性や市場環境に応じて、現況のまま売却するケースに加え、建物解体後に更地化することで、住宅・事業用地など幅広い需要層への販売機会を創出し、最適な出口を選択します。

価値創出型の不動産投資モデル

本ファンドは、単純な底地保有によるインカム収益を目的とするものではなく、権利関係の整理によって不動産本来の価値を引き出し、流動性を高めたうえで売却する価値創造型の投資モデルです。

取得時点で発生している市場評価との乖離を活用し、権利統合による価値向上を経て売却することで、キャピタルゲインの獲得を目指します。

26号ファンドの収益性

権利分離によって生じる不動産価値の歪み

現在、多くの借地権付き不動産では、建物を利用・所有する「借地権者」と、土地そのものを所有する「底地権者」が異なる状態となっています。

本来、一体として評価されるべき土地と建物の権利が分離していることで、利用や売却、担保設定などに制約が生じ、不動産本来のポテンシャルに対して市場評価が大きく低下しています。

つまり、実際の不動産価値と市場で評価されている価格との間に、大きな価格差（バリューギャップ）が発生しています。

市場評価の低下を活用した低廉な取得機会

当社は、この権利関係による価値低下に着目し、一般的な不動産投資では取得が難しい割安な資産を対象としています。

底地および借地権は、それぞれ単独では流動性が低く、買い手が限定されるため、本来の資産価値を下回る価格で取引されるケースがあります。

この市場の非効率性を活用することで、取得段階から大きな価値向上余地を持った不動産を確保することが可能になります。

権利一体化による価値再生とキャピタルゲイン創出

取得後は、分散していた底地権と借地権を一つの所有権へ統合し、不動産として本来あるべき状態へ再構築します。

権利関係を整理・一体化することで、売買の自由度、資産流動性、金融機関からの評価が向上し、市場価値を大幅に引き上げることが可能となります。

当社の収益源は、権利分離によって過小評価されている不動産を取得し、権利統合によって本来の価値を顕在化させることによって生まれる価格差です。

これは単なる不動産売買ではなく、市場に存在する価値の歪みを解消し、眠っている資産価値を再生するビジネスモデルです。