先着式
キャピタル型
早期償還あり
おうちの再生ファンドVIFA28号
先着順での販売のため、最終出資者となった方が残りの出資枠を超えて応募された場合、後日一部当選のご案内をさせていただくことがございます。あらかじめご了承ください。
| おうちの再生ファンドVIFA | 銀行定期 | |
|---|---|---|
| 税引前収益 | ||
| △税金(源泉徴収) | ||
| 税引後収益 |
※銀行定期はメガバンク数行の定期預金（１年）のデータをもとに比較しています。
※シミュレーションの結果は概算値です。
※2037年12月までの税金（源泉税）には、復興特別所得税が含まれます。
先着20名様！出資先のホテルに泊まれる！京都の特典をお届け
本ファンドでは、ご出資いただく皆様への感謝の気持ちを込めて、出資額に応じた特典をご用意いたしました。
通常のファンド運用による分配金に加え、200万円以上ご出資の先着20名様には、本ファンドの運用物件に実際に泊まれる宿泊券をプレゼントいたします。ご自身が出資した物件を、宿泊客として体験していただける特別な特典です。
■ 200万円以上のご出資【先着20名様】
「運用物件の宿泊券（1泊分）」＋「季節のフルーツボックス（11,400円相当）」をプレゼント！ 宿泊券はご家族・ご友人への譲渡も可能です。京都旅行の拠点として、ぜひご活用ください。
■ 100万円以上のご出資 「季節のフルーツボックス（11,400円相当）」をプレゼント！ 旬の果物を詰め合わせてお届けします。
■ 50万円以上100万円未満のご出資 「選べる抹茶スイーツ（伊藤久右衛門 抹茶カタログギフト・5,000円相当）」をプレゼント！ 宇治の老舗が手がける抹茶スイーツの中から、お好きな品をお選びいただけます。
※宿泊券は先着20名様に達し次第終了となります。先着20名様に達した後も、100万円以上ご出資の方にはフルーツボックスをお届けします。
※宿泊権は1棟（定員6名）食事なしの権利となっております。
投資申込について
◆応募方法
会員登録と入金を済ませた状態で、ご希望の口数を入力し「投資申し込み」ボタンを押してお申込みください。
※お申込前に必ず「契約成立前書面」と「重要事項説明書」をご確認ください。
その他
◆不動産特定共同事業の分類
・不動産特定共同事業許可番号：大阪府知事 第26号
・不動産特定共同事業の種別：第1号事業者、第2号事業者（電子取引業務）
・宅地建物取引業免許番号：大阪府知事(2)第62336号
国内外から旅行者が集まる観光都市・京都
京都市が公表した「令和7（2025）年 京都観光総合調査」によると、2025年に京都市を訪れた観光客数は6,279万人と、初めて6,000万人を突破し過去最高となりました。
そのうち外国人観光客は1,268万人で、コロナ前の2019年（886万人）を大きく上回っています。
宿泊客数は1,659万人、うち外国人宿泊客数は809万人と、いずれも過去最高を更新しています。
観光客の増加にともない、家族やグループで一棟を貸し切れるプライベートホテルは、「京都の町並みに暮らすように泊まりたい」という旅行者の選択肢として定着しつつあります。
本ファンドは、こうした宿泊需要を取り込むことで、空き家だった戸建てに新たな収益力を生み出すことを目指します。
一方で、京都市では民泊や簡易宿所への規制強化が検討されています。2026年9月に示された素案では、施設内または隣接建物への従業員等の常駐を義務付けることが検討され、2027年2月市会への条例改正案の提案が目指されています。
本物件では、運営を委託するグループ会社が規制に対応し、旅館業の許可を取得したうえで適法に運営します。
また、2026年は中国からの訪日客が前年同月比で5割以上減少している一方、韓国や台湾、米国、欧州など多くの市場では過去最高を記録し、7月には訪日客全体で前年同月を上回っています。家族やグループでの滞在に適した一棟貸しのプライベートホテルは、特定の国に偏らず、幅広い国・地域からの旅行者を受け入れられる宿泊形態です。
出典：nippon.com（京都市「観光総合調査」結果）、訪日ラボ
規制・インバウンドの出典：京都市「民泊の規制強化について」、TRAICY（京都市の民泊規
制強化素案）、Aviation Wire（JNTO 2026年6月・7月推計値）
交通利便性とエリアの特徴
本物件は、阪急京都線「大宮」駅から徒歩6分、京福電鉄嵐山本線（嵐電）「四条大宮」駅から徒歩8分に位置し、京都駅からも約2.7kmという立地です。
四条大宮は、阪急線・嵐電に加え、四条通や大宮通、千本通方面のバス路線が集まる交通の拠点です。阪急線では烏丸・河原町方面の繁華街へ、反対方向には大阪梅田方面へ乗り換えなしで移動できます。嵐電を使えば、人気の観光地である嵐山方面へも乗り換えなしです。
また、JR嵯峨野線「丹波口」駅も徒歩11分で、京都駅方面への移動にも対応できます。
関西空港や新幹線で京都駅に到着した旅行者にとっても、市内中心部や嵐山方面への観光にも動きやすいことは、宿泊施設としての大きな強みとなります。
また、本物件が位置する壬生エリアは、四条大宮の西南に広がる、歴史と暮らしが溶け合う地域です。
周辺には、新選組ゆかりの「壬生寺」や、新選組が屯所とした「八木邸」などの史跡が点在しています。壬生寺は、重要無形民俗文化財の「壬生狂言」でも知られています。
四条大宮駅周辺には飲食店や商店が集まり、地元の人々が通う食堂や居酒屋で、観光地とはひと味違う京都の日常を楽しめます。観光の拠点としての利便性と、暮らすように滞在できる落ち着きを併せ持つ点が、本エリアの魅力です。
不動産としての価値
本ファンドの出口は宿泊施設としての売却ですが、その価値を支える土台となるのが、土地そのものの価値です。
壬生エリアの地価動向
本物件の最寄り駅である阪急「大宮」駅から約400mの公示地点（京都市中京区壬生賀陽御所町）では、2026年の公示地価が1㎡あたり47万5,000円、前年比+6.03%の上昇となりました。
また、中京区の住宅地の公示地価平均は、2021年の1㎡あたり約30.4万円から、2026年には約38.7万円へと、5年間で約27%上昇しています。この間、前年を下回った年はありません。
この公示地点について、地価公示の鑑定評価では、不動産の供給が少ない一方で需要は堅調であり、今後も地価は上昇傾向で推移すると見込まれています。
出典：国土交通省「地価公示」（2026年）の公表データをもとに、土地代データの集計を参照。鑑定評価の見通しは東急リバブル（地価公示 京都中京5-22）
※地価は過去の公表値であり、将来の地価や本物件の売却価格を保証するものではありません。
余裕を持たせた9か月のスケジュールと、工事中からの販売活動
旅館業許可の取得予定から運用終了までには、約4か月の期間を設けています。
運用期間は、取得から売却までにかかる想定期間に対して余裕を持たせて設定しています。
また、販売活動は竣工を待たず、改装工事中から開始します。資材の調達遅れや追加工事などで工期が延びた場合でも、販売活動はすでに進んでいるため、運用期間内の売却に影響が出にくいスキームとしています。
※償還スケジュールに関して 当社では投資家様への迅速な還元を重視しており、過去の運用実績におきましては、運用終了から平均1〜2週間程度で分配および償還を完了しております。
（償還金マイページ内へ反映され、いつでも払戻申請が可能となります）
なお、契約上の分配期限は「計算期間末日の属する月の2ヶ月後（応当月）の最終営業日」と定めております。
（参照：契約成立前書面「本事業の計算期間中の損益の分配」）
※早期償還について 運用期間中に対象不動産の売却が成立した場合は、運用期間の満了を待たずに分配及び元本償還を行う場合があります。その場合、分配金は実際の運用日数に応じて計算されます。
なお、契約上の分配期限は「計算期間末日の属する月の2ヶ月後（応当月）の最終営業日」と定めております。
（参照：契約成立前書面「本事業の計算期間中の損益の分配」）
相場に則った取得価格と、実績に基づく改装費
当社（営業者）からの出資分は、万が一の価格下落時に投資家様の元本を守るための「劣後出資枠」として充当されます。
本物件の取得価格は2,350万円です。不動産流通機構のシステムに登録された周辺の成約事例と比較し、相場どおりの水準であると判断しています。
改装工事では、旅館業の許可取得に必要な消防設備・避難設備の設置、水回りの更新、内装の改修を行います。
プライベートホテルとは
プライベートホテルとは、一棟の建物をまるごと一組のゲストに貸し出す宿泊施設です。
一般的なホテルが客室単位で多くの宿泊客を受け入れるのに対し、プライベートホテルでは、リビングやキッチン、複数の寝室を備えた住まいのような空間を、ご家族やグループで自由に使うことができます。
「京都の町並みに暮らすように泊まりたい」「家族や友人と一緒に過ごしたい」「長く滞在したい」といったニーズを持つ旅行者、特に訪日外国人の家族旅行やグループ旅行から人気が高まっています。
本物件は、旅館業法に基づく許可を取得したうえで運営する予定です。
空き家に生まれる相場との価値の乖離
住まいとして使われなくなった空き家は、建物の老朽化や修繕の必要性から、市場で低く評価されやすい傾向があります。一般の購入者にとっては、改修にかかる費用や手間、建物の状態が見えにくいことが負担となり、購入をためらう要因となるためです。
その結果、駅に近い、観光地へのアクセスが良いといった立地の魅力を持つ物件であっても、本来の価値を下回る価格で取引されることがあります。
一方で、同じ建物でも、改装を施し宿泊施設として稼働させれば、宿泊収入を生む「収益物件」として評価されるようになります。空き家として評価される価格と、宿泊施設として評価される価格との差。これこそが、空き家の再生によって新たな価値を生み出す投資機会となります。
出口戦略
空き家を改装してプライベートホテルとして販売するスキームは、株式会社リアルエステートにて数々の販売実績があり、本物件の近隣においても複数件の実績があります。売却想定価格は、こうした近隣の販売事例をもとに、本物件の立地や規模を踏まえて設定しています。
また、「おうちの再生ファンドVIFA」では、プライベートホテルを対象としたファンドを複数運用しています。そのうち、運用を終えて売却まで完了した9号、10号の2件は、いずれも想定売却価格の100%で売却し、運用期間の満了を待たずに早期償還となっています。
さらに、売却想定価格は、本物件がプライベートホテルとして生み出す収益からも裏付けています。運営を担うグループ会社の収益シミュレーションでは、稼働率約71%で、経費を差し引いた年間の収益を約706万円と見込んでいます。
購入者にとっては、運営をグループ会社に任せたまま、この収益を得られる物件となります。
売却想定価格は、近隣の販売事例に加え、こうした収益力から見ても妥当な水準となるよう設定しています。
※収益シミュレーションは試算であり、宿泊料金や稼働率はシーズンや需要により変動します。
将来の収益や売却価格を保証するものではありません。
売却時は、運営実績を備えた宿泊施設として、個人投資家や事業者など、宿泊事業への投資を検討する幅広い購入者への売却を目指します。売却後も当社グループが運営を続ける予定のため、購入者にとっては運営の手間をかけずに保有できる点も魅力となります。運用期間中に売却が成立した場合は、早期償還となる場合があります。
本ファンドで考えられるリスクとグループ会社の実績
宿泊規制とインバウンド需要の変動 京都市では民泊や簡易宿所への規制強化が検討されており、運営コストの増加や購入検討者の判断に影響する可能性があります。また、訪日客数は国際情勢や為替に左右され、観光需要が落ち込んだ場合は宿泊収入や売却価格が低下する可能性があります。本物件では、運営を委託するグループ会社が規制に対応し、幅広い国・地域の旅行者を受け入れることで備えます。
売却価格が想定を下回るリスク 不動産市況や観光需要の変化により、想定した価格で売却できない場合は、分配金が想定を下回ったり、元本が毀損したりする可能性があります。
本ファンドでは、出資総額6,200万円のうち約25%にあたる1,550万円を当社が劣後出資しており、損失が発生した場合はまず当社の劣後出資分から負担します。
ただし、損失が劣後出資額を超えた場合は、優先出資者様の元本が毀損する可能性があります。
工期が延びるリスク
資材の調達遅れや追加工事、旅館業の許可手続きの長期化などにより、開業や売却が遅れ、分配や償還が予定より遅れる可能性があります。本計画では、許可取得から運用終了までに約4か月の余裕を設け、販売活動も改装工事中から開始することで備えています。
当社グループの実績
これらのリスクがある一方で、空き家を改装してプライベートホテルとして販売するスキームには、確かな実績があります。株式会社リアルエステートには本物件の近隣を含む数多くの販売実績があり、VIFAでも売却まで完了したプライベートホテル案件（9号、10号）はいずれも想定売却価格の100%で売却し、早期償還となりました。また、これまでに組成したすべてのファンドで、元本毀損や償還遅延は起きていません。
※過去の実績は、将来の運用成果を保証するものではありません。本ファンドは売却益を主な収入益源とするキャピタル型ファンドです。ご出資にあたっては、契約成立前書面等をご確認のうえ、ご自身の判断でお申し込みください。